Получили уведомление о повышении аренды? Вот что ваш арендодатель может — и не может — от вас требовать.

Что такое Mieterhöhung?

Mieterhöhung — это письменный запрос арендодателя о повышении арендной платы. В типичном случае — без договора со ступенчатой или индексируемой арендой (Staffel- или Indexmietvertrag) — арендодатель не может просто объявить о более высокой аренде. Он обязан запросить ваше согласие (Zustimmung) и обосновать повышение признанным ориентиром, например местным Mietspiegel.

Если вы не соглашаетесь, арендодатель не может повысить аренду в одностороннем порядке. Ему придётся подать на вас в суд за вашим согласием — и он выиграет только в том случае, если повышение строго соответствует законным требованиям.

Три обязательных элемента каждого Mieterhöhung

Для действительного запроса в письме должно быть следующее:

• Письменная форма, адресованная всем арендаторам по договору. Если из двух указанных в договоре арендаторов письмо получил только один — запрос недействителен.
• Обоснование (Begründung) — как правило, ссылка на местный Mietspiegel, три сопоставимые квартиры, экспертное заключение или запись в Mietdatenbank. Без действительного обоснования вы не обязаны соглашаться.
• Новая арендная плата и дата начала её действия. Новая аренда применяется не ранее чем через три месяца после получения письма.

Законные ограничения — Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse

Одновременно действуют три ограничения, и повышение должно соответствовать каждому из них:

• Ortsübliche Vergleichsmiete — новая аренда не может превышать местную сопоставимую арендную плату, указанную в Mietspiegel для аналогичных квартир в вашем районе.
• Kappungsgrenze — в течение любого 3-летнего периода арендная плата не может вырасти более чем на 20% по всей стране, или 15% в городах с напряжённым жилищным рынком (большинство крупных немецких городов).
• Mietpreisbremse — для новых договоров в обозначенных зонах арендная плата не может превышать Vergleichsmiete более чем на 10% при заключении договора. Это больше касается новых договоров, а не текущих повышений.

Ваш срок: Zustimmungsfrist

У вас есть время до конца второго полного календарного месяца после получения письма, чтобы ответить. Если письмо пришло в марте — у вас время до 31 мая, чтобы согласиться или отказать. Вы можете выбрать один из трёх вариантов:

• Согласиться полностью — новая аренда вступает в силу с третьего месяца после получения.
• Согласиться частично — вы можете дать согласие только на законно допустимую часть. Арендодатель может подать в суд на остаток, если считает его обоснованным.
• Отказать / промолчать — тогда у арендодателя есть 3 месяца с момента окончания Zustimmungsfrist, чтобы обратиться в суд.

Молчание — это форма отказа по умолчанию. Для того чтобы повышение не вступило в силу, ничего писать не нужно — но для документальной подтверждённости рекомендуется написать чёткий, вежливый отказ.

Когда письмо недействительно

• Повышение не обосновано (нет ссылки на Mietspiegel, нет сопоставимых квартир, нет экспертного заключения).
• С момента предыдущего повышения или начала аренды прошло менее 12 месяцев. Zwölfmonatsfrist должен быть соблюдён.
• Нарушено правило 15 месяцев: до вступления в силу новой арендной платы текущая должна действовать не менее 15 месяцев.
• Новая аренда превышает Vergleichsmiete или Kappungsgrenze.
• В письме обращение не ко всем указанным в договоре арендаторам.
• Повышения на основании модернизации (Modernisierungsumlage) регулируются отдельными правилами и ограничениями.

Modernisierungsmieterhöhung — это отдельный случай

Если повышение обосновано модернизацией (утепление, новые окна, отопление, лифт), применяются другие правила: арендодатель может переложить на арендатора до 8% стоимости модернизации в год, с ограничением €2/м² в течение шести лет (€3/м² для более высокой арендной платы). В письме должны быть перечислены каждое мероприятие, пропорциональная стоимость и расчёт. Такие письма сложные и нередко заявляют больше допустимого — читайте их внимательно.

Что делать — пошагово

• Шаг 1: Ничего не подписывайте сразу. Zustimmungsfrist даёт вам недели. Используйте их.
• Шаг 2: Проверьте форму. Все ли арендаторы указаны? Есть ли обоснование? Указаны ли новая арендная плата и дата начала?
• Шаг 3: Найдите Mietspiegel для вашего города. Большинство немецких городов публикуют его онлайн. Сравните площадь, год постройки, местоположение и характеристики вашей квартиры с диапазоном Mietspiegel.
• Шаг 4: Рассчитайте Kappungsgrenze. Возьмите арендную плату 3 года назад и прибавьте 15% (или 20% за пределами напряжённых рынков). Новая аренда не может превышать это значение.
• Шаг 5: Обратитесь за помощью. Членство в Mieterverein (около €80 в год) — лучшая инвестиция для арендаторов в Германии. Они бесплатно проверят письмо и составят ваш ответ. Verbraucherzentrale также помогает за небольшую плату.

Глоссарий ключевых терминов

Не уверены, законно ли повышение в вашем письме?

• ✓ Понятное изложение Zustimmungsfrist и новой аренды
• ✓ Контрольный список Mietspiegel и Kappungsgrenze
• ✓ Предупреждения о недействительности и Modernisierung
• ✓ Черновик отказа или частичного согласия на немецком

Открыть Briefed — объяснить моё письмо

Последнее обновление: апрель 2026